渋谷区(時々目黒区)で20軒内見してマンションを買うまでの道2019
久々に実用的なnoteを。苦節1年半、、ようやく住み替え先のマンションの購入を決めました。何故今後空き家がどんどん増えていくと言われている時代に「借りる」ではなく「買う」のか、「買う」の基準は？をよく聞かれるのでまとめてみました。
なお実際にモデルルームみた/内見したマンションの感想を有料にしていますが、前回の有料記事同様、Twitter(https://www.twitter.com/makicoo)のフォロワーさんはDMいただければ内容送りますので声かけてくださいね。それでは行ってみます！
1.マンションを買うにいたった経緯
1歳の子と夫と現在暮らしている家は、私が離婚後に終の住処となってもいいようにと買った広めのワンルーム。思いがけず家族が増え、広さ的には住めなくもないのですが、間取りが今となってはとにかく使いづらい。。で、妊娠中から1年半にわたり物件を探しておりました。プラスこの利率が１％切るのに上限があるとはいえローン残高の１％の減税がある住宅ローン減税対象の平米数に足りていず、これまたもったいないというのもありました。
2.なぜ「借りる」じゃなく「買う」なのか
キッカケは最初の結婚の時に、購入した一戸建て。実はこれが１０年ちょっと住んだ後にほぼ同じ値段で売れ、その恩恵で、離婚後、お金の心配をせずに、次の人生をスタートできたという成功体験が大きいです。それ以来「物件さえ選べば不動産の価値はほぼ下がらない」と考えるようになりました。
なお離婚時に売却した戸建てのお金(折半した)で購入したのが、今住んでいるマンションです。ここには購入してから3年ちょっとですが、時期がよかった＆売り主さんが売り急いでいたなどあり、現在の査定価格は当時より1,000万弱あがっています。
日本の人口がどんどん減る中物件価格が暴落するのでは、という話もありますが、減れば減るほど、ますます人は都心に住む（人がすくないエリアは少子化による人口減とともにどんどん不便になっていくから）と考えています。なので私が今回物件を探していた渋谷区、特に渋谷駅近辺は、緩やかに需要が上昇＝価格も高止まりすると踏んでいます。
3.「買う」にあたり重視した基準
「買う」にあたり一番重視したのは暮らしやすさでも駅からの距離でも価格でもなく「リセールのしやすさ」です。売りたいと思った時に売れるなら不動産は「資産」だし、そうじゃないなら「負債」だと考えます。10年後に購入価格-1,000万円の金額で出したらすぐに買い手がつきそうな物件か、が今回物件を検討する時にいつも考えていたことでした。
何故1,000万円か、というと、賃貸で10年暮らすと物件にもよりますが、渋谷区では3,000万近くになります。購入時の諸費用や管理費/修繕積立金、ローンの金利、固定資産税など持ち家ならではの費用もありますが、それを加味しても10年住んで-1,000万円程度の価格で売れれば賃貸で住むより安かった、となります。
4.中古市場で売りやすい物件とは？
では中古で売りやすい物件とは何なのか、ですが、私は以下の４つの基準で考えていました。
・月々の管理費/修繕積立金の支払い金額が妥当である
よほど共用部が充実していない限り、私がみているグレードのマンションでは、購入検討時点で60平米前後／月額30,000円以上の物件は中古で買う方を躊躇させる材料になると判断しています。10年後も30,000円台で収まる計画か、という視点で修繕計画表をみました。
・共用部の整備をきちんとしている
中古の場合、どんなにリフォームして専有部分がきれいでも、共用部分が乱れている/古臭いとかなり購入する人を選びます。築10年以上のマンションの場合、現時点での印象はもちろん、既に共用部の修繕工事が実施されているかor近々計画されているか、を判断のポイントにしました。また自転車置き場やゴミ置き場が既に乱れている物件は怪しい、と判断しました。
・「これ」といったウリがある
中古マンションを購入する人というのは、予算ありきで似たようなグレードのマンションを何件もみることが多いです。その時に何か「これ」といったウリがあると、購入される確率があがります。最初に住んだ戸建ては極小住宅ながらモダンな窓と吹き抜けがあったのがとても好印象でした。今住んでいる物件は圧倒的な収納の多さと1階にも関わらず日当たりの良さが私が買うポイントになりました。
・相場より安い
そして一番大事にしていたのが「相場より安いか」です。なので購入するにあたり、いくらまで、というのはざっくりしかなく、購入基準の価格があるとすると、そこから＋－3,000万円とかなり幅を持ってみました。
不動産が相場より安く出回る理由はただひとつ「売主が売り急いでいるか」です。新築の場合は一部のマンションデベロッパーを除き、売りだしから時間がたてばたつほど、値引き交渉の可能性があがります。中古の場合は、すでに次の物件を購入していて、売れないとローンの審査が下りない、みたいな事情がある売主さんは、相場よりぐんと安く手放すことがあります。海外転勤が急に決まって、日本にいる間に処分したい、など、期限内に売りたい事情がある方もねらい目です。ただ売り出し価格はそのような事情があっても、たいてい相場と同様の値段感で出ています。なので中古の場合、内見したら必ず売主さんの事情をきく、新築の場合は、こまめに販売状況を担当者の方とコンタクトをとって聞いておく、が大事です。
5.購入＆価格交渉の仕方
お得な物件の購入の仕方とは私が思うに「即決」です。いい物件ほど当たり前ですがすぐに売れます。とあるいい条件のマンション（有料部分で紹介）があるのですが、そこはSUUMOに広告に出てから２回ともに1週間以内で手付金が入るくらいスピーディに決まりました。気になるマンションがあったら予算感/条件に合わない部屋でも中に入ってみておいて、いざ条件にあう物件が出たら内見したその場で購入する意思を伝えるくらいのスピード感がおすすめです。
そして価格交渉なのですが、、新築中古の場合共に「この値段だったら即決する」という意思表示をしっかりするのがポイントです。マイナス100万であれば明日手付金振り込みます、といったような。マイナス100万円だったら申し込もうと思っている程度だと、売主さんに迷いが出てしまい、そのうちに他の意向度の高いお客さんに交渉されてしまう、というのが今までの感想です。
ちなみに今回購入した物件も最初に掲示された価格より200万弱お安くしていただきました・・・！
6.実際にみたマンション20件のレビュー（有料）
以下実際にみた感想です。(独断と偏見)実際に購入したのは「検討(即決候補)」となっているところのどこかです！
#1.パークコート渋谷THE TOWER(新築/2020完成予定)
●共用部の充実振り、圧倒的な利便性。「旬」のマンションということで今後価値があがりそうではある
×設備が充実とはいえ管理費/修繕積立金が高い(60平米弱で月40K超え）、物件価格も地代があるとはいえ割高
結論：見送り（が、結構苦戦しているという噂なのでそのうち大型値引きくるかもなとみている。そしたらいいかも）
#2.ディアナコート駒場翠景（目黒区/当時新築/2019完成予定）
●価格が近隣と比較して安い。モリモトのディアナコートブランドで設備がしっかり。高級住宅街の一角。隣が東大キャンパス。
☓どの駅からも微妙な距離。目黒区の保活が大変（これは個人的な事情）
結論：見送り
#3.ピアース渋谷WEST（新築/2020完成予定）
●近辺で出ている中古マンションより安い。モリモトのマンションだけあって値段の割に作りがしっかり。
×渋谷に行くためには山手通りを横断しないといけないのがリセール時にネックになりそう。購入者を選ぶ。
結論：検討（即決候補）
#4.ドゥアージュコラッド松濤（新築/2019完成予定)
●設備がリッチな割に価格が抑えられている。松濤アドレス。
☓バス停あるも、渋谷駅からは遠い。山手通りに面している。
結論：検討（即決候補）
#5.パークハウスアーバンス渋谷（新築/2020完成予定）
● 駅近だが閑静。場所×マンションのグレードの割に価格が抑えられている。すぐ近くの渋谷 THE TOWERと比較された時にグレードは違うのもののお得感が。デベロッパーの評判
☓ 部屋の形が悪い。１Fが建築会社の事務所＆半数以上がその会社の持ち分
結論：検討（即決候補）
#6.オープンレジデンシア代々木公園（新築/2020完成予定）
●価格が近隣と比較してかなり安い。地下住戸はベランダが広く、人を選ぶが好む人はいる。大使館が隣で高級住宅街の一角。
☓小学校・中学校の学区が希望していたエリアではなかった（これは個人的な事情）/駅からそこそこあり、物件までにコンビニがない。デベロッパーの評判
結論：見送り
#7.ウィズウィース渋谷神南（中古/2006築）
●渋谷の地価が底値の時に売り出されたマンションのため、価格が近隣と比較して安い。共用部の古臭さがそこまでない。採光がどの部屋もとれている。
☓リフォームされてないとさすがに部屋の古臭さが。
結論：検討（かなり迷っていたら先に買われた）
#8.プレミスト代々木公園パークフロント（中古/2018築）
●代々木公園駅から徒歩１分という圧倒的な利便性。目の前が公園で、春は窓から桜を愛でられる。
☓新築の時も実は見に行って全く同じことを思ったが管理費が高い。（築浅で60平米弱で50K弱）
結論：見送り
#9.ブリリアタワー代々木公園CLASSY（中古/2018築）
●駅から徒歩2分という利便性。共用設備がいろいろ充実。１階に小規模ながらスーパー。その割に管理費が安い。
☓幹線道路のど真ん前。
結論：検討（新築で買えていたらよかった）
#10.オーベル代々木上原(中古/2013築）
● 代々木八幡/代々木公園駅から徒歩4分、全戸南向き×小学校の前でとにかく明るい。エレベーターがセキュリティ操作で決まった階数にしかとまらないなど値段の割に行き届いている。その割に管理費が安い。
× 小学校の前が嫌な人はいるかも？坂の上。目の前の道路が狭い。建築中に事故死あり。
結論：検討（即決候補）
#11 ユニーブル渋谷神南(中古/2012築)
●渋谷 THE TOWERから目と鼻の先。築浅。最近の価格は割安。利便性。
×リビングがNHKに面している部屋はよいが、反対側の部屋は現在駐車場のところに何か建った瞬間に相当売りづらくなると思われる。また一部屋の窓の眼の前にすでにビルが建っていて、しょうがないとはいえ、内見時の印象が悪い。
結論：見送り
#12 ブランズ渋谷神山町(中古/2012)
●場所の割に安い。もともとの売出し価格が55平米5000万台だったので、買い手がつかなければ割安な値段で売ってくれるはず。築浅のため綺麗。
×遊歩道を挟んだ先に建物が建っていて、今後そこが建て替えの可能性がある。天井が低め。
結論：検討（即決候補)
＃13 ライオンズマンション代々木公園(中古/1979築)
●古くささはあるがきちんと管理されている。売り出される物件はほぼフルリフォーム済。安い。
×管理費/修繕積立金の高さ。55平米の部屋が何と4,000万円を切って一時期売られていたが、管理費が50K弱/月し、ああ、それは次売る時なかなか。。。となった。
結論：見送り
#14 代々木公園パークホームズ(中古/1998築)
●築20年以上たっているのに古臭くない。すぐ近くにハナマサ。駅までも徒歩５分程度。
×ちょっと奥まってはいるが山手通り沿い。
結論：検討（即決候補）
#15 渋谷神山町レジデンス（旧渋谷山手STレジデンス)（中古/2003築）
●値段が安い。すぐ近くに認可外の保育所、１５分間隔で渋谷駅までいくバス、コンビニなどがあるのも●
×幹線道路沿い。よくも悪くも庶民的なたたずまい。
結論：検討。
※一時期ここがいいと夫に交渉していて、というのも売りに出されていたのが広いバルコニーが特徴的な部屋で、きちんと使いこなした上で内見を受け入れたら印象よいのではと思った。
#16 クオリア神南フラッツ（中古/2008築）
● 場所がいい。賃料50～60万/月のマンションがゴロゴロしているエリアなのに割安。管理費もそこそこ。共用部綺麗。
☓ 工事中に事故死が発生している物件ではある。
結論：検討（即決候補）
＃17 富ヶ谷セントラル(中古/1997築)
●代々木公園/代々木八幡駅まで徒歩1分。値段。
☓管理組合がないなど癖のある物件。共用部の見栄え
結論：見送り
#18 サンクタス松濤ロワール（中古/1998築）
● 共用部がきれい、間取りがよい。管理費が築年数の割に安い。
☓ 山手通りに面している。
結論：検討。1LDKを探していた時にも気になっていたが、その時は内見できずにすぐ売れていた。
#19 マイキャッスル渋谷JP(中古/1997築)
●築年数の割に共用部綺麗。値段が安い。
×円山町アドレス。大島てる参照。
結論：見送り
20 ヴィーナパルテール(中古/2000築）
●築年数の割に共用部綺麗。値段が安い。
☓山手通りをまたがないと渋谷にいけない。大島てる参照。
結論：見送り
少しでも参考になれば幸いです！